공인중개사 마케팅,
매물 광고 규정부터 지켜야 한다

공인중개사 마케팅은 매물 광고마다 공인중개사법이 정한 명시사항을 갖추고 허위·미끼 매물을 없앤 뒤, 그 위에 동네 정보 콘텐츠를 쌓는 순서로 해야 합니다. 2026년 8월 28일 개정법이 시행된 만큼 현행 조문으로 다시 점검합니다.

매물 광고에 꼭 적어야 하는 것은 무엇인가요?

공인중개사법 제18조의2 제1항과 시행령 제17조의2에 따라 매물을 표시·광고할 때는 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호와 개업공인중개사의 성명(법인은 대표자 성명)을 적어야 합니다. 같은 항은 중개보조원에 관한 사항은 적지 못하게 합니다.

인터넷 광고에는 항목이 더 붙습니다. 제18조의2 제2항은 중개대상물 종류별로 대통령령이 정하는 소재지, 면적, 가격 등을 명시하게 하고, 시행령은 소재지·면적·가격·중개대상물 종류·거래 형태 등을 정합니다. 표시 방법의 세부는 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」에 있습니다.

블로그 글, 유튜브 영상 설명란, 지역 커뮤니티 게시물도 인터넷을 이용한 광고입니다. 채널마다 프로필이나 글 하단에 사무소 정보를 고정해 두고, 매물별 항목은 글마다 채웁니다. 사진 위주의 SNS 게시물이라 이미지에 넣기 어렵다면 본문 첫 줄에 적습니다. 2026년 2월 27일 공포된 개정 공인중개사법(법률 제21409호)과 개정 시행령이 8월 28일부터 시행됐으므로, 고시까지 포함해 국가법령정보센터의 현행본으로 항목을 다시 대조합니다.

허위매물·미끼 매물로 보는 기준은 무엇인가요?

제18조의2 제4항은 존재하지 않아 실제로 거래할 수 없는 매물, 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시하거나 과장하는 광고를 부당한 표시·광고로 금지합니다. 시행령은 여기에 존재하지만 실제로 중개 대상이 될 수 없는 매물, 중개할 의사가 없는 매물, 입지·생활여건·가격·거래조건처럼 선택에 중요한 사실을 빠뜨리거나 숨기는 광고를 더합니다. 세부 유형은 국토교통부 고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」이 정합니다.

예를 들어 거래가 끝난 매물을 그대로 두거나, 시세보다 낮은 가격으로 올려 전화를 받은 뒤 ‘방금 나갔다’고 안내하거나, 역까지 거리를 실제보다 가깝게 적는 광고가 이 기준에 걸릴 수 있습니다. 의도와 관계없이 화면에 남아 있으면 광고로 남는다는 점을 기준으로 삼습니다. 가격을 바꿀 때는 이전 가격이 남은 게시물이 없는지 채널별로 확인합니다. 같은 매물이 채널마다 다른 가격으로 떠 있으면 사실과 다른 표시로 볼 여지가 생깁니다.

제51조는 부당한 표시·광고를 한 자에게 500만 원 이하의 과태료를 정하고 있습니다. 개정법이 시행된 만큼 금액과 부과 기준은 현행 조문과 시행령 별표로 다시 확인합니다.

국토교통부 모니터링은 어떻게 이뤄지나요?

제18조의3에 따라 국토교통부장관은 인터넷에 올라온 중개대상물 표시·광고가 규정을 지키는지 모니터링할 수 있습니다. 위반이 의심되면 매물 플랫폼 같은 정보통신서비스 제공자에게 확인이나 추가정보 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있고, 요구를 받은 제공자는 정당한 사유가 없으면 따라야 합니다. 관련 자료 제출 요구와 업무 위탁 근거도 같은 조에 있습니다.

모니터링 기준은 국토교통부 고시 「인터넷을 이용한 중개대상물 표시·광고의 모니터링 세부기준」에 있습니다. 사무소가 올린 광고는 플랫폼을 거쳐 확인 요청으로 다시 돌아올 수 있으므로, 요청이 왔을 때 근거를 바로 낼 수 있게 매물별 기록을 남깁니다. 확인 요청에 답한 날짜와 내용도 함께 적어 둡니다.

기록은 단순할수록 오래갑니다. 매물마다 의뢰 받은 날, 게시 채널, 게시일, 가격 변경 내역, 거래 완료일, 삭제일을 한 줄로 적는 광고 대장이면 충분합니다. 직원 개인 계정에 올라간 매물 광고는 대장 밖으로 새기 쉬우니 사무소 계정으로 모읍니다. 소속공인중개사가 올린 광고를 누구의 행위로 볼지 법제처 해석례가 있을 만큼 쟁점이 되는 부분입니다.

규정을 지키면서 문의를 늘리는 지역 콘텐츠는 무엇인가요?

매물 목록이 아닌 동네 정보입니다. 단지별 구조와 관리비 고지 방식, 주차 여건, 통학로, 상권 변화처럼 그 동네 중개사만 정확히 아는 내용을 글로 남기면 매물이 없을 때도 검색이 들어옵니다. 글 안에서 매물을 함께 소개한다면 그 글에도 명시사항을 넣습니다. 동네 소식 글 끝에는 사무소 위치와 상담 가능 시간을 붙여 읽은 사람이 문의로 넘어올 길을 남깁니다.

거래 절차 콘텐츠도 신뢰를 만듭니다. 계약 전에 등기사항증명서에서 볼 곳, 실거래가를 확인하는 공식 경로, 잔금일에 챙길 일을 정리하면 첫 거래를 앞둔 사람이 저장해 두고 다시 찾습니다. 실거래가처럼 바뀌는 수치는 출처와 조회일을 적습니다. 상권과 교통처럼 바뀌는 동네 정보도 글 첫머리에 확인 날짜를 적고, 반년에 한 번은 다시 확인해 고칩니다.

지역 채널은 지도와 동네 앱이 중심입니다. 네이버 플레이스에는 주력 단지와 상담 가능 시간을, 동네 기반 앱에는 사무소 소식을 올립니다. 동네 광고의 구조는 당근마켓 광고에서, 지도 노출 정비는 네이버 지도 상위노출에서 다뤘습니다.

직원과 함께 운영할 때 무엇을 정해 둬야 하나요?

게시 권한부터 정합니다. 매물 광고는 사무소 명의 계정에서만 올리고, 소속공인중개사와 중개보조원은 초안을 만들어 대표가 확인한 뒤 게시하는 순서로 둡니다. 중개보조원의 이름과 연락처는 광고에 드러내지 않습니다. 공동중개 매물을 올릴 때는 상대 사무소와 게시 여부와 가격을 먼저 맞춥니다.

문구 기준도 한 장으로 공유합니다. ‘급매’, ‘역세권’, ‘풀옵션’처럼 자주 쓰는 표현마다 쓸 수 있는 조건을 적어 두면 직원마다 다른 기준으로 광고가 올라가는 일을 막을 수 있습니다. 가격을 바꾸면 모든 채널의 게시물을 같은 날 고치는 것도 규칙에 넣습니다.

퇴사한 직원의 계정에 남은 게시물도 확인합니다. 사무소 정보가 달린 채로 남아 있는 옛 매물 글은 그대로 부당한 표시·광고 논란으로 이어질 수 있으니, 퇴사 절차에 게시물 정리를 넣습니다. 계정 비밀번호와 관리자 권한은 사무소가 보관합니다.

노아의 방식

노아의 당근마켓 비즈니스 광고대행은 100,000원(광고 세팅+운영 대행+컨설팅+월 보고서, 작업일 5일, 수정 2회)이며 부가세 별도입니다. 동네 주민에게 사무소를 알리는 광고를 세팅하되, 매물 정보와 명시사항은 중개사무소가 확인한 내용으로만 넣습니다.

참고 자료 — 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제18조의2(중개대상물의 표시·광고) 조문정보 · 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행령 · 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제51조(과태료) 조문정보 · 국가법령정보센터 — 공인중개사법 개정 연혁 · 국토교통부 행정규칙 — 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 · 국가법령정보센터 행정규칙 — 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준 · 국가법령정보센터 행정규칙 — 인터넷을 이용한 중개대상물 표시·광고의 모니터링 세부기준 · 법제처 해석례 — 소속공인중개사가 개업공인중개사의 의사에 반하여 한 표시·광고 행위 · 기준일 2026-10-22